De la même façon qu’un projet d’achat, un projet de vente immobilière doit être préparé minutieusement. C’est qu’il y a de nombreux paramètres à prendre en compte pour réussir une transaction, propres à votre projet de vente (prix et valorisation du bien, choix de passer par une agence), mais aussi relatifs aux obligations que vous devez respecter en tant que propriétaire vendeur (diagnostics techniques, dossier de vente, etc.). Découvrez les clés pour préparer une vente immobilière à Grandvilliers – ou dans les communes proches, comme Beauvais ou Breteuil – dans les meilleures conditions, et ainsi optimiser vos chances de trouver preneur au bon prix.
L’estimation : un socle solide pour préparer une vente immobilière à Grandvilliers dans les bonnes conditions
La première question à vous poser, dans le cadre de votre projet de vente, a trait au prix auquel vous souhaitez proposer votre maison ou votre appartement. Il n’y a pas de vente possible sans prix préalablement fixé.
À ce titre, toute chose a une valeur propre (qu’on appelle « vénale ») et une valeur contextuelle (qu’on dit « commerciale »). C’est-à-dire qu’une même maison ne sera pas proposée au même prix en fonction du contexte dans lequel se déroule la vente et de l’état du marché immobilier local, quand bien même sa valeur intrinsèque serait stable. Si votre maison vaut, mettons, 180 000 euros, mais qu’elle dispose de prestations qui la rendent attractive à un moment particulier aux yeux des acheteurs, vous pouvez tout à fait espérer trouver preneur pour, disons, 190 000 euros.
Pour le savoir, vous avez besoin d’en passer par une estimation. Celle-ci vise à établir la valeur vénale de votre logement et à dégager, ensuite, sa valeur commerciale, à savoir le prix auquel vous pouvez espérer vendre. Cette phase d’estimation est tout à fait indispensable pour préparer une vente immobilière à Grandvilliers, ou à Beauvais, ou à Amiens, comme partout ailleurs dans l’Oise.
La constitution du dossier de vente, ou comment anticiper les obligations légales relatives à la cession d’un bien immobilier
On croit trop souvent que, pour vendre, il « suffit » de publier une annonce et d’attendre que les acheteurs se bousculent au portillon, puis de se mettre d’accord sur un prix. C’est sans doute vrai pour un vélo, une canne à pêche, ou même une voiture ; mais les choses sont un peu plus compliquées quand il s’agit de vendre une maison ou un appartement.
La vente d’un bien immobilier est strictement encadrée et, en ce sens, contraint à respecter un certain nombre d’obligations légales dont aucun propriétaire n’est exempt, ni dans les Hauts-de-France, ni ailleurs dans l’Hexagone. Parmi ces obligations, il y a celle de constituer un dossier de vente en bonne et due forme, c’est-à-dire composé des pièces justificatives dictées par le législateur.
Ces pièces, vous en connaissez sans doute une partie – le titre de propriété, ou les documents relatifs à la copropriété si vous vendez un lot dans un immeuble. Mais vous en ignorez certainement d’autres. Saviez-vous, par exemple, qu’il est indispensable de fournir aux acheteurs tout document attestant de la réalisation de travaux d’importance dans votre logement, notamment ceux qui ont fait l’objet d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire ? Si vous avez aménagé vos combles, il faut pouvoir produire un papier ad hoc.
La constitution de ce dossier fait donc partie des étapes incontournables pour préparer une vente immobilière à Grandvilliers. Nous disons bien « préparer » car, s’il n’est pas obligatoire de présenter ces pièces avant la signature du compromis ou de la promesse de vente (à l’exception du DPE – voir point suivant), il est tout de même préférable d’anticiper. Et pas seulement parce que, ainsi, « ce sera fait », mais aussi parce que vos acquéreurs potentiels, durant les visites, peuvent vous demander à voir certains documents ou vous poser des questions dont les réponses se trouvent dans ces papiers !
Les diagnostics techniques : des incontournables à réaliser avant toute vente
Dans le cadre d’une vente immobilière, la loi considère par défaut que les acheteurs sont « profanes », au sens où ils ne savent rien du logement qu’ils envisagent d’acquérir. Et parce qu’ils ne peuvent évidemment pas se fier aux seules déclarations du vendeur, leur seule source fiable est un ensemble de diagnostics techniques attestant de l’état du bien immobilier à un instant T.
Ces diagnostics techniques doivent être réalisés, par le propriétaire, en amont d’une vente et intégrés au dossier évoqué au point précédent. Ensemble, ils constituent une sorte de fiche technique de votre maison ou appartement, en révélant ses performances énergétiques (DPE), en dressant la liste des risques, naturels ou non, auxquels le logement est confronté (ERP), en indiquant la présence éventuelle de certaines substances nocives (amiante, plomb) et parasites (termites, mérules), en identifiant les dysfonctionnements d’un réseau électrique ou d’une installation de gaz vieillissants, etc.
En somme, impossible de préparer une vente immobilière à Grandvilliers sans s’occuper de ces diagnostics, sachant que leur réalisation doit être confiée à un technicien certifié. Là encore, autant les produire au plus tôt, quand bien même leur présentation n’est obligatoire qu’au moment de la signature de l’avant-contrat. Il existe néanmoins une exception à cette règle : le diagnostic de performance énergétique (DPE), lui, doit être réalisé avant même la publication de l’annonce, celle-ci devant afficher le résultat de cette analyse sous la forme d’une étiquette énergie – en vertu de la loi ALUR.
La valorisation du logement : une étape fondamentale pour donner envie aux acheteurs de faire une offre
C’est connu : un bien immobilier mis en valeur, débarrassé de son mobilier encombrant et propre de la cave au grenier, se vend mieux qu’un logement crasseux, fatigué, aux espaces saturés. C’est connu, mais pas suffisamment appliqué : on voit encore trop d’annonces affichant des photos qui ne donnent pas très envie de décrocher son téléphone pour organiser une visite, a fortiori si le prix semble élevé.
Or, la valorisation est un préalable incontournable pour vendre une maison ou un appartement. Par « valoriser », on n’entend pas « dissimuler » (les défauts) ni « exagérer » (en faisant croire que la chambre de bonne du 7e étage est un palace). Il s’agit tout simplement d’attirer l’attention des acheteurs potentiels en présentant son habitation sous son meilleur jour, donc en la débarrassant de tout ce qui peut l’encombrer et en la nettoyant de fond en comble.
Préparer une vente immobilière à Grandvilliers suppose donc de faire un grand ménage, de désencombrer les pièces des meubles qui occupent trop d’espace et ne laissent pas entrevoir les volumes, de corriger les menus défauts visibles (y compris en repassant un coup de peinture au besoin). Mais aussi de dépersonnaliser, comprendre : permettre aux acheteurs de se projeter dans le bien en supprimant tout ce qui peut sembler trop personnel, comme la collection de capsules de bières de papa, les bibelots accumulés par maman sur le buffet du salon, ou les dessins des enfants collés sur le frigo. Les visiteurs doivent pouvoir se sentir d’emblée « comme chez eux ».
Le choix d’une agence immobilière compétente : la clé du succès de votre vente
Ces tâches diverses, indispensables pour préparer une vente immobilière à Grandvilliers, ne doivent pas être prises à la légère. Elles déterminent non seulement la légalité de votre transaction (un document manquant dans votre dossier, et tout est remis en cause), mais aussi son efficacité, c’est-à-dire à la fois sa durée et le prix final que vous pouvez espérer obtenir.
L’avantage d’une agence immobilière, lorsqu’elle prend en charge votre transaction, c’est qu’elle vous débarrasse de toutes ces tâches qui sont autant de corvées. Une agence, en effet, offre un service intégral, qui commence par l’estimation de votre maison/appartement et se termine au moment où l’acquéreur signe l’acte authentique. Pendant cet intervalle de temps, vous êtes accompagné, pris en main, conseillé, et soulagé des obligations qui vous incombent. Plus besoin de préparer votre vente immobilière à Grandvilliers : vous confiez les rênes de votre projet à un professionnel qui s’occupe de tout à votre place.
Bien sûr, cela suppose de choisir une agence immobilière compétente, capable de vendre votre propriété dans les délais que vous vous êtes fixés, et au meilleur prix possible (au regard du marché et des qualités propres au logement). Pour cela, il n’y a pas de secret : il faut bien vous renseigner et, votre interlocuteur une fois trouvé, discuter longuement avec lui pour évaluer son savoir-faire, son professionnalisme et son expertise. Et, bien entendu, privilégier un professionnel installé dans le secteur où se trouve le bien à vendre – quelqu’un qui connaît le marché sur Grandvilliers, Beauvais, Aumale, ou toute autre commune qui vous concerne.
C’est cela, la clé du succès de votre vente immobilière !
Jérôme DORNET
