Ces atouts et ces défauts qui influent sur le prix de vente d’un logement

·5 mai 2022

Vous n’ignorez pas que la valeur d’un logement varie en fonction du marché (comprendre : l’état de l’offre et de la demande), mais aussi d’un grand nombre de critères d’évaluation. Parmi ceux-ci, il y a les qualités intrinsèques au bien immobilier estimé, mais aussi ses éventuels défauts – trop souvent minimisés par les propriétaires, pour des raisons faciles à imaginer. Or savoir exactement à quoi s’en tenir concernant son bien, c’est la clé pour vendre dans les meilleurs délais et au bon prix. Comment identifier ces qualités et ces défauts ? Quel peut être leur impact sur la vente de votre logement à Grandvilliers ? Faisons le point.

Identifier les atouts et les défauts : pourquoi est-ce essentiel pour votre vente de logement à Grandvilliers ?

Une transaction immobilière peut se résumer à une équation simple : vendre aussi vite que possible, au meilleur prix possible. Cette formule peut s’avérer très complexe à résoudre si vous n’en maîtrisez pas les nombreuses inconnues… Ou très facile si vous disposez des bonnes informations en amont. Et parmi ces informations, il y a les qualités et les inconvénients de votre logement.

En effet, une bonne connaissance des atouts de votre propriété à vendre est déterminante : ce sont autant de points à mettre en avant dans votre annonce de vente, en vous appuyant à la fois sur les visuels (images et vidéos) et sur le descriptif pour attirer l’attention des acheteurs potentiels qualifiés.

Mais il est tout aussi important de faire preuve de réalisme quant aux défauts de votre maison ou appartement. Il en va de la réussite de votre vente de logement à Grandvilliers. Pourquoi ? Parce que ces points noirs sont susceptibles :

de ralentir votre transaction (un bien immobilier grevé de problèmes se vend naturellement moins bien) ;
de baisser votre prix de vente (certains défauts peuvent justifier une décote allant jusqu’à 25 %, ce qui est énorme) ;
de vous mettre en porte-à-faux vis-à-vis de vos acheteurs (au cas où vous auriez l’idée de dissimuler un vice caché en espérant que personne ne s’en rendra compte) ;
de remettre en cause votre vente, même une fois réalisée (un vice caché pouvant avoir pour conséquence une baisse substantielle du prix, voire une annulation pure et simple de la cession).

Eh oui : vous ne devez pas oublier que, dans le cadre de votre vente de logement à Grandvilliers, vous avez une obligation de transparence en tant que propriétaire.

En somme, il est crucial non seulement de repérer ce qui fait la qualité de votre propriété, mais aussi ce qui pourrait freiner les acquéreurs ou vous contraindre à baisser votre prix. Avec la possibilité, dans certains cas, d’atténuer ces défauts.

Quels sont les atouts d’un bien immobilier et pourquoi sont-ils importants ?

Commençons par les points positifs : ces atouts qui vont booster votre vente de logement à Grandvilliers et, possiblement, influer (en bien) sur votre prix de vente. Parce qu’il serait trop long de dresser une liste précise des leviers de valorisation d’une propriété, nous allons nous focaliser sur quelques points essentiels.

Une situation géographique attractive. C’est certainement le point le plus important, puisqu’il s’agit pour les candidats à l’achat d’identifier en priorité les biens immobiliers situés dans les zones qui les intéressent. De fait, l’adresse de votre maison ou de votre immeuble constitue un levier de valorisation crucial, puisqu’il témoigne de la qualité du quartier, de la proximité des commodités et des lieux d’intérêt (monuments, institutions, espaces verts), etc. Attention à ce qu’on appelle les « micromarchés » : ces zones géographiques limitées où les biens ont plus de valeur qu’ailleurs, en raison d’avantages bien spécifiques (par exemple : les centres-villes).
Un état général bon, voire excellent. Par là, il faut entendre : pas de gros travaux à réaliser dans le logement. Mais aussi, pour un immeuble : le standing du bâtiment, l’état de la copropriété, l’état des parties communes, etc. Enfin, la qualité de la construction joue un rôle majeur dans votre vente de logement à Grandvilliers. Elle dépend en partie de la date d’édification, les immeubles des années 60 et 70 étant moins valorisés (ils ont été bâtis avant l’entrée en vigueur de la réglementation thermique en 1974, et souffrent de problèmes notoires d’isolation acoustique).
Un agencement bien pensé. Au-delà du nombre de pièces dans un logement, il faut tenir compte de l’agencement et des espaces. Des pièces disposées avec cohérence, distribuées depuis une entrée ou un couloir, toutes dotées de fenêtres, sont autant de points essentiels. En outre, alors que le mètre carré coûte de plus en plus cher, les acheteurs tiennent à ne pas perdre le moindre morceau d’espace dans leur future résidence.
Un prolongement extérieur. Un jardin pour une maison ; un balcon, une loggia ou une cour intérieure pour un appartement : ces prolongements ont beaucoup de valeur pour votre vente de logement à Grandvilliers.
Un emplacement favorable. Ce critère comporte deux points. D’une, l’orientation (idéalement est-ouest pour profiter du soleil toute la journée). De deux, la vue depuis les fenêtres (sur un parc, un monument, une étendue d’eau…).
La qualité de l’isolation thermique. Déterminée par le DPE (voir notre article sur les diagnostics techniques indispensables pour une vente de logement à Grandvilliers), la qualité de l’isolation est ce qui garantit aux occupants du logement un confort thermique optimal et des factures d’énergie raisonnables. C’est aussi un critère – la « valeur verte » – qui gagne en importance au fil du temps.
Des charges réduites. Ce n’est pas une surprise : moins un bien immobilier génère de charges, plus il est attractif. On parle ici de charges de copropriété ou de taxes locales (notamment la taxe foncière). Mais attention : des charges élevées ne constituent pas forcément un problème lorsque les prestations suivent. Par exemple, la présence d’une piscine au sein d’une résidence, ou d’une salle de sport dans un immeuble, sont des services qui justifient des charges plus importantes, sans être au détriment de la valeur du bien.

Quels sont les défauts d’une habitation à ne (surtout) pas minimiser ?

Au-delà des qualités sur lesquelles vous misez pour mener à bien votre vente de logement à Grandvilliers, vous ne devez pas ignorer l’existence de points négatifs. En effet, tout bien immobilier présente des inconvénients, qu’ils soient mineurs ou majeurs. Parfois, pour des questions de subjectivité, un défaut peut sembler anodin aux yeux d’un acheteur, tandis qu’un autre le trouvera rédhibitoire. Toutefois, dans cette partie, nous allons nous focaliser sur des inconvénients « objectifs » qui sont susceptibles de faire baisser la valeur d’une propriété et d’imposer une décote sur le prix de vente.

Une situation géographique médiocre. De la même façon qu’il y a de bons emplacements, il en existe de mauvais : commune peu cotée, quartier laissé à l’abandon, zone résidentielle éloignée de tous les points d’intérêt et des axes routiers, etc.
De gros travaux en vue. C’est l’un des principaux soucis auxquels vous pouvez faire face en tant que vendeur : si votre logement doit être rénové de la toiture au plancher. Ces travaux à prévoir sont autant de frais que vos futurs acheteurs devront intégrer à leur budget… et qu’ils auront à cœur de répercuter sur leur prix d’achat (c’est de bonne guerre). On considère comme de « gros travaux » tout ce qui touche à la rénovation et à la réhabilitation. À moins de bénéficier d’un emplacement exceptionnel, attendez-vous à une importante décote sur votre prix de vente.
Des nuisances importantes. On ne parle pas ici d’un voisin indélicat qui déplace ses meubles à trois heures du matin une fois par mois, mais de nuisances majeures et objectives : voie passante juste sous les fenêtres avec voitures incessantes, proximité avec le local poubelle qui diffuse des odeurs nauséabondes, etc. Là encore, sauf situation géographique prestigieuse, c’est un gros malus pour votre vente de logement à Grandvilliers.
Un emplacement défavorable. Ce défaut peut prendre plusieurs formes : des pièces trop sombres en raison d’un manque criant de lumière naturelle dans le logement, un vis-à-vis important (moins de 10 mètres entre votre fenêtre et le bâtiment voisin, ou un terrain entouré d’immeubles), un appartement situé au rez-de-chaussée (sauf à donner sur un jardin ou une cour intérieure), etc.

Il faut néanmoins faire la différence entre les défauts exogènes, qui ne peuvent pas être corrigés (comme la situation géographique ou la situation d’un appartement dans l’immeuble), et les problèmes qu’il est possible de résoudre ou d’atténuer (travaux, mise aux normes, retouches, etc.). N’hésitez pas à demander l’avis de votre agent immobilier pour savoir dans quelle mesure vous pouvez agir sur ces inconvénients.

Enfin, dans l’idéal, faites évaluer votre propriété par un professionnel de l’immobilier : c’est encore la meilleure façon de fixer un prix juste, cohérent au regard du marché, en tenant compte très précisément des atouts et des défauts de votre logement !