10 questions à vous poser avant de vendre votre propriété

Vendre un bien immobilier, ce n’est vraiment pas un processus de tout repos… Surtout s’il s’agit d’une première fois ! Pour celui qui ne sait pas où il met les pieds, le marché de l’immobilier peut s’apparenter à un territoire hostile où pullulent les dangers. En réalité, à condition de connaître les règles du jeu, votre transaction a toutes les chances de se dérouler sous les meilleurs auspices. Avec, à la clé, la réalisation de votre nouveau projet (acheter autre chose, déménager sous le soleil, voyager autour du monde, etc.). Ces règles du jeu, Jérôme Dornet Immobilier vous propose de les découvrir à travers cette liste de 10 questions-réponses. Vous y trouverez tout ce qu’il vous faut pour démarrer votre vente immobilière à Grandvilliers, Aumale, Beauvais, Breteuil, Crèvecœur-Le-Grand ou Songeons, dans des conditions optimales.

1. Qui détermine le prix de vente du logement, et comment ?

La réponse que vous attendez, c’est : vous, en tant que propriétaire vendeur. La réponse la plus juste sur le plan technique, ce serait de dire que c’est le conseiller immobilier qui a réalisé l’estimation de votre logement. Mais la véritable réponse, la seule en réalité, c’est… le marché !

En effet, c’est le marché immobilier au niveau local qui détermine la valeur des biens en vente, et donc les prix auxquels ils sont proposés. Il est influencé par l’état de l’offre et de la demande, par les facteurs liés aux acquéreurs (taux d’intérêt, capacité d’endettement, pouvoir d’achat…), et par le contexte économique.

Là-dessus, le conseiller immobilier vient réaliser une estimation en s’appuyant sur sa connaissance du marché et du secteur. Il fait une recommandation de prix au propriétaire qui, lui, tient compte de cette suggestion ou non. Pour autant, c’est bien le marché qui décide au premier abord. Et si vous entendez fixer le bon prix, celui qui vous permettra de réaliser votre vente immobilière à Grandvilliers dans les meilleurs délais, il est important de faire confiance à un professionnel qui ne fait que « traduire » ce que dicte le marché.

2. En moyenne, quels sont les délais pour réaliser une vente immobilière à Grandvilliers ?

C’est la question piège. Et il est impossible d’y répondre simplement. En toute logique, les délais moyens de vente dans l’Oise tournent autour d’un mois en passant par une agence immobilière (il faut compter 50 % de temps en plus pour une vente de particulier à particulier). Mais en elle-même, cette statistique ne veut pas dire grand-chose. Pour deux raisons :

• Parce que la durée de votre vente immobilière à Grandvilliers peut être allongée ou réduite en fonction d’un grand nombre de critères. Ceux qui ont le plus d’impact restent le prix de vente, l’état du logement et le contexte du marché. Par exemple, le même bien peut se vendre en quelques jours ou ne jamais trouver preneur selon que son prix est accordé au marché ou non.
• Parce que la commercialisation en tant que telle ne constitue qu’une petite partie d’un projet de vente. En amont, il y a le délai nécessaire à la prise de décision, depuis le moment où vous commencez à forger l’idée de vendre, jusqu’à l’instant où vous signez un mandat. En aval, il y a l’intervalle de temps qui sépare la signature du compromis de vente de celle de l’acte authentique (environ trois mois). En tout, un projet de vente court sur environ 12 à 15 mois.

3. Je veux vendre et acheter en même temps, c’est possible ?

Vendre et acheter en simultané, c’est ce qu’on appelle un projet d’achat-revente. Non seulement c’est possible, mais c’est assez courant, puisque les propriétaires vendeurs ont souvent la volonté d’acquérir un autre bien dans la foulée de leur transaction.

C’est toutefois un projet qui nécessite une très bonne organisation, notamment pour ce qui est de faire coïncider les calendriers entre la vente d’un côté et l’acquisition de l’autre. Une alternative consiste à acheter une nouvelle propriété en contractant un crédit relais, puis à prendre le temps pour vendre son bien existant. Quel que soit le cas de figure, l’accompagnement d’un conseiller immobilier est plus que recommandé… Car les risques sont deux fois plus importants !

4. Mon bien a besoin de travaux : quelles sont mes obligations avant de le proposer sur le marché ?

Concrètement, vous n’avez aucune obligation de réaliser des travaux d’amélioration, de rénovation ou de mise aux normes avant votre vente immobilière à Grandvilliers. Même si votre logement tombait en ruine, cela n’y changerait rien.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’un propriétaire a le droit de vendre son bien « en l’état », c’est-à-dire tel qu’il se présente, à condition de fournir aux acquéreurs des diagnostics techniques comme c’est le cas pour n’importe quelle propriété.

Maintenant, rien ne vous empêche d’apporter des changements. C’est même conseillé pour vendre plus rapidement et/ou pour augmenter la valeur du bien. À ce titre, vous pouvez réaliser des travaux, tout en veillant à ce qu’ils restent rentables, donc que leur coût soit couvert par la hausse du prix de vente. Ou, plus simplement, recourir au home staging : une technique de mise en valeur du logement ayant pour but de présenter celui-ci sous son meilleur jour, que les améliorations soient apportées pour de vrai ou qu’elles soient appliquées via un logiciel dédié. C’est un excellent moyen pour montrer tout le potentiel de votre maison ou appartement, et ainsi séduire les candidats à l’achat.

5. Quels sont les avantages d’une vente prise en charge par un conseiller immobilier ?

Votre vente immobilière à Grandvilliers peut être prise en charge par vos soins, ou confiée à un professionnel. Vous vous doutez bien que nous valorisons la seconde solution, mais laissez-nous vous expliquer les raisons pour lesquelles vous avez tout intérêt à travailler avec un conseiller immobilier.

• C’est plus simple. Entre les démarches administratives, les documents à préparer, les règles légales à connaître et la commercialisation elle-même à prendre en charge, une transaction peut vite devenir un parcours du combattant pour celui qui n’en maîtrise pas les codes. Faire appel à un conseiller immobilier, c’est comme contacter un plombier quand on a une fuite à la maison : on est sûr qu’il sait ce qu’il fait.
• C’est plus sécurisant. Avez-vous idée des responsabilités qui pèsent sur vous en tant que vendeur ? des obligations qui vous incombent ? Un manquement dans les documents, une erreur dans la réalisation d’un diagnostic, un oubli dans votre communication auprès de votre acquéreur, et cela peut se retourner contre vous – aux dépens de votre transaction. L’accompagnement d’un professionnel, c’est une inestimable garantie de sécurité.
• C’est plus efficace. Les ventes prises en charge par les professionnels se concluent plus rapidement et à meilleur prix que celles qui sont traitées exclusivement par des particuliers. C’est donc, aussi, le choix de l’efficacité !

6. Combien coûte l’intervention d’un agent immobilier ?

Bien sûr, l’intervention d’un conseiller immobilier a un coût. Il n’est pas question de le négliger. Ce coût varie en fonction de plusieurs facteurs (honoraires fixés par l’agence, montant de la vente, type de bien…), mais il tourne autour de 6 à 8 % du prix du logement.

Maintenant, il faut aussi voir les bons côtés. Comme tout service, celui d’un professionnel de la transaction est payant, mais les bénéfices que vous en tirez sont censés compenser ce coût. D’autant qu’il est courant de vendre son bien plus cher lorsqu’on travaille avec une agence, pour une raison simple : le prix fixé étant le prix « juste », le logement a toutes les chances de se vendre rapidement et au prix affiché. Alors qu’un propriétaire seul aura tendance à surestimer son bien et à en demander un prix trop élevé, ce qui le contraindra à consentir à une baisse après plusieurs mois d’échec… Baisse qui peut faire passer son prix en- dessous de l’estimation initiale !

7. Mon agent immobilier organise des visites : faut-il que je sois présent ?

Dès lors que vous avez signé un mandat de vente, le professionnel s’occupe de tout, y compris de l’organisation des visites : prise de contact avec les acquéreurs intéressés, choix des plages horaires (en bonne entente avec vous et en fonction de votre emploi du temps, évidemment), prise en charge des visites avec accompagnement des candidats à l’achat, etc.

Dans les faits, vous n’avez pas d’obligation d’être présent(e) durant ces visites, si vous choisissez de laisser les clés de votre propriété à votre conseiller immobilier. Vous vous mettez d’accord sur l’heure de la visite, et vous lui faites entièrement confiance. Toutefois, vous avez aussi pleinement le droit de rester sur place : c’est même une bonne façon de connaître les potentiels futurs propriétaires de votre bien.

8. Je veux me débarrasser de mes meubles : puis-je les vendre avec mon logement ?

Un propriétaire vendeur peut faire le choix de laisser tout ou partie de son mobilier dans le logement qu’il met sur le marché. C’est d’ailleurs une tradition dans pas mal de pays : en Espagne, par exemple, les biens anciens sont presque toujours vendus en l’état, avec tout ce qu’ils contiennent.

La valeur du mobilier vient alors s’ajouter au prix du bien, avec une différence d’autant plus nette que les meubles sont coûteux. Bien entendu, on entend par « meubles » tous les « biens mobiliers », qu’il s’agisse d’un canapé, d’un lit, d’une table, de l’électroménager ou d’un équipement quelconque qui n’est pas intégré à la structure du logement. Ainsi, on ne « laisse » pas un plan de travail de cuisine : il est évident que celui-ci ne pourrait pas être délogé sans travaux !

Le cas échéant, votre vente immobilière à Grandvilliers doit tenir compte de la présence des meubles dans le logement : vous devez en parler au professionnel qui vous accompagne et aux acquéreurs qui viennent le visiter. Dans certains cas de figure, le notaire peut séparer le prix du bien et celui du mobilier pour que les acheteurs ne paient de frais que sur le premier. Mais les candidats à l’achat, eux, n’ont aucune obligation d’y consentir : on pourrait très bien vous dire « oui » pour la maison ou l’appartement au prix demandé, mais sans les meubles.

9. Compromis et promesse de vente : c’est quoi la différence ?

Au moment de conclure l’affaire avec votre acquéreur, vous avez le choix de signer un compromis ou une promesse de vente. La différence est subtile, mais mérite d’être soulignée.

• Une promesse de vente est un contrat unilatéral : le vendeur s’engage, seul, à céder sa propriété à l’acquéreur, mais ce dernier reste libre de sa décision finale. Il doit verser au propriétaire une indemnité d’immobilisation, qui sera retranchée du prix de vente une fois l’acte authentique signé, ou qui lui sera restituée s’il vient à changer d’avis.
• Un compromis de vente est un contrat bilatéral, dit « synallagmatique », par lequel les deux parties donnent leur consentement à la transaction, et sont donc pareillement engagées. L’acquéreur verse au vendeur un acompte, d’un montant librement défini, à déduire du prix final. En cas d’annulation non motivée, l’acquéreur risque alors de perdre cette avance.

10. Est-ce que je vais payer des impôts sur le fruit de ma vente ?

Le montant de votre vente immobilière à Grandvilliers va sans doute s’élever à plusieurs centaines de milliers d’euros. Il est fort probable, à ce titre, que vous réalisiez une plus-value, c’est-à-dire qu’il existe une différence, en votre faveur, entre le prix auquel vous vendez votre logement, et le prix auquel vous l’aviez acheté vous-même. Sur un marché porteur, cette différence peut être significative, et vous permettre d’investir dans une nouvelle propriété plus grande, mieux placée ou mieux équipée – en deux mots : plus chère.

Et les impôts dans tout ça ? La question est légitime : en cas de double projet, vous aurez à calculer avec soin la somme à investir dans votre nouvelle acquisition. Il y a deux facettes du problème à prendre en compte :

• Les droits de mutation correspondent à l’impôt à verser sur l’enregistrement de la vente. Ils sont collectés par le notaire et intégrés à ce qu’on appelle faussement les « frais de notaire ». Mais pas de panique : ceux-ci sont entièrement à la charge de l’acquéreur.
• La plus-value réalisée sur la vente est imposable… et la facture peut être salée : 36,2 % en tout (un taux qui comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux). La bonne nouvelle, c’est que les résidences principales sont exonérées, ainsi que tout autre bien détenu depuis au moins 30 ans.

En somme, si votre vente immobilière à Grandvilliers concerne votre résidence principale, aucune fiscalité ne s’appliquera à votre transaction.

Nous espérons avoir répondu à vos interrogations. Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à contacter notre équipe !