Une vente « compliquée » l’est rarement à cause de la maison. Elle l’est à cause des signatures qu’il faut réunir et des étapes qu’il faut franchir avant de pouvoir mettre en vente. Après un décès, le notaire doit d’abord établir le titre des héritiers. Quand plusieurs personnes possèdent la maison, chacune doit dire oui. Avec un locataire en place, il faut choisir : vendre avec lui, ou lui donner congé à temps. Pour un parent protégé, c’est le juge ou le curateur qui ouvre la porte. Ces préalables réglés, la vente suit le chemin de toutes les autres.
Si vous lisez ceci, vous ne vendez sans doute pas par envie. La maison de vos parents est restée fermée depuis l’hiver, un couple se défait, des frères et sœurs n’arrivent pas à décider, un locataire habite le logement que vous voulez céder. Le plus lourd n’est pas de trouver un acheteur. C’est ce qui entoure la vente : des papiers dont on ne saisit pas la portée, des proches à accorder, la crainte de commettre une faute qu’on vous reprochera ensuite, et une fatigue qui s’ajoute à un moment déjà dur. Ce guide met les choses dans l’ordre : qui signe, ce qui manque, par quoi commencer.
Sommaire — lecture : 14 minutes
- Qu’est-ce qui fait qu’une vente sort de l’ordinaire ?
- Avant toute annonce, quelles questions se poser ?
- Que faut-il pour vendre une maison dont on vient d’hériter ?
- Que faire quand un copropriétaire de la maison refuse de vendre ?
- Le couple se sépare : que devient la maison ?
- Un locataire occupe le logement : vendre avec lui ou après son départ ?
- Un parent sous tutelle, sous curatelle ou en EHPAD : qui signe ?
- Usufruit, nue-propriété, viager : comment vendre une propriété partagée en droits ?
- Longère à rénover, maison atypique : est-ce plus difficile à vendre ?
- Qui signe, et que préparer : le tableau
- Par quoi commencer, selon votre cas ?
- Ce que fait Jérôme Dornet Immobilier
- Aller plus loin
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qui fait qu’une vente sort de l’ordinaire ?
Dans le cas simple, un propriétaire vend une maison libre à un acheteur, devant un notaire. La vente se complique dès qu’une de ces pièces manque ou se dédouble :
- plusieurs vendeurs au lieu d’un : des héritiers, deux ex-conjoints, des propriétaires en indivision, un usufruitier face à des nus-propriétaires ;
- un vendeur qui ne signe pas seul : une personne sous tutelle ou sous curatelle, ou un parent qui n’est plus en mesure de décider ;
- un logement occupé : par un locataire, par l’ex-conjoint qui y est resté, par un parent qui y vit toujours ;
- un titre pas encore établi : la succession ou le partage n’est pas terminé ;
- une maison qui sort du lot : à rénover en profondeur, de construction atypique, ou vendue en viager.
À chaque fois, une ou plusieurs démarches s’intercalent avant la vente. C’est là que le temps passe, bien plus que dans la recherche d’un acquéreur. Et c’est là qu’une vente casse quand on s’en aperçoit trop tard : un héritier absent du mandat, un congé envoyé hors délai, une autorisation du juge jamais demandée.
Avant toute annonce, quelles questions se poser ?
Trois questions, dans cet ordre.
Qui est propriétaire, sur le papier, aujourd’hui ? Le titre de propriété répond. Après un décès, il faut l’acte notarié qui transmet la maison aux héritiers. Après un divorce, la réponse dépend du régime matrimonial et de la date de l’achat.
Qui doit être d’accord pour vendre ? En principe, chacun des propriétaires. L’indivision, la tutelle, la curatelle et le démembrement ont leurs propres règles, détaillées plus bas.
Que faut-il obtenir avant de signer quoi que ce soit ? Selon le cas : l’attestation de propriété, l’accord écrit des ex-époux, le congé du locataire, l’autorisation du juge, une estimation que tout le monde accepte. Pour le reste des pièces à réunir, voyez le dossier de vente.
L’ordre n’est pas un détail. Un mandat signé par une partie des propriétaires seulement ne permet pas de vendre. Une offre acceptée alors qu’un héritier n’a pas donné son accord met tout le monde en difficulté, l’acheteur compris. Prendre quinze jours pour réunir tout le monde coûte moins cher que deux mois à défaire un engagement pris trop vite.
À retenir : dans une vente compliquée, on ne commence pas par chercher un acheteur. On commence par la liste de ceux qui doivent signer, de ce qui manque au dossier, et du temps que prendront les étapes préalables.
Que faut-il pour vendre une maison dont on vient d’hériter ?
Dès qu’une succession comprend un bien immobilier, passer par un notaire est obligatoire. C’est lui qui établit l’attestation de propriété immobilière, l’acte qui constate que la maison est transmise aux héritiers (service-public.gouv.fr, F1295). Tant qu’elle n’existe pas, l’acte de vente ne peut pas être signé.
Deux règles à connaître avant d’aller plus loin.
Vendre un bien de la succession, c’est l’accepter. Le geste vaut acceptation tacite, pure et simple, de la succession (service-public.gouv.fr, F1199). Si vous ne connaissez pas encore les dettes du défunt, posez la question au notaire avant de vous engager. Payer l’assurance de la maison ou encaisser des loyers, en revanche, ne vaut pas acceptation.
Plusieurs héritiers, c’est une indivision. Jusqu’au partage, la maison appartient à tous ensemble (service-public.gouv.fr, F1296), et la vente demande l’accord de tous (voir la section suivante).
Côté impôt, quand vous revendez une maison reçue par succession, la plus-value se calcule à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession (service-public.gouv.fr, F10864). Une valeur déclarée trop basse peut alléger un peu les droits aujourd’hui et alourdir l’impôt demain. D’où l’intérêt d’une estimation sérieuse dès la déclaration : voyez comment obtenir le juste prix.
Sur le terrain, une succession demande surtout de la méthode et de la patience : retrouver les papiers, vider la maison, l’entretenir et la chauffer parfois pendant des mois, décider à plusieurs.
Que faire quand un copropriétaire de la maison refuse de vendre ?
On parle d’indivision quand plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part : des héritiers, des ex-époux mariés en séparation de biens, des concubins ou des partenaires de Pacs qui ont acheté à deux.
Le principe : tout le monde doit dire oui. La vente d’un bien immobilier indivis compte parmi les actes les plus importants et se décide à l’unanimité (F1296). Chacun signe le mandat, accepte l’offre, signe le compromis puis l’acte, ou donne procuration.
Quand quelqu’un bloque, les issues passent par le tribunal (F1296) :
- ceux qui réunissent au moins les 2/3 des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente ; cette voie est fermée si la propriété est démembrée, ou si un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection ;
- si l’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun, les autres peuvent saisir le tribunal pour passer outre ;
- si l’urgence et l’intérêt commun l’exigent, le tribunal peut autoriser un indivisaire à vendre seul.
D’autres sorties existent. Chacun peut demander le partage. Un indivisaire peut céder sa propre part ; s’il la vend à quelqu’un d’extérieur, il doit d’abord en informer les autres par acte de commissaire de justice, et ceux-ci disposent d’1 mois pour la reprendre aux mêmes prix et conditions (F1296). Les autres peuvent aussi lui racheter sa part.
Quand le partage passe par le juge et que la maison ne peut pas être divisée, elle peut finir aux enchères : pour savoir comment se déroule ce type de vente, voyez la vente aux enchères. Avant d’en arriver là, une estimation neutre, la même pour tous, désamorce souvent le conflit : beaucoup de refus portent sur le prix, pas sur l’idée de vendre.
Le couple se sépare : que devient la maison ?
Tout dépend du régime matrimonial et de la façon dont la maison a été achetée (service-public.gouv.fr, F36328) :
| Comment la maison a été achetée | Ce qu’elle est | Les choix possibles |
|---|---|---|
| Pendant le mariage, sans contrat | En principe un bien commun | La vendre ; l’un la garde et verse une soulte à l’autre ; la garder à deux, par exemple pour la louer |
| À deux, avant le mariage | Un bien indivis, chacun pour la part inscrite dans l’acte | La vendre ensemble ; l’un rachète la part de l’autre ; la garder en indivision |
| Par un seul, avant le mariage ou avec ses fonds propres | Un bien propre, qui reste à lui | Il décide ; il peut devoir une récompense si l’argent commun a remboursé le crédit ou payé des travaux |
Pendant une séparation, les vraies questions sont souvent pratiques. Qui reste dans la maison en attendant ? Qui paie le crédit, la taxe foncière, l’assurance ? Qui ouvre la porte aux visiteurs ? Comment répondre à une offre quand on ne se parle plus ? Un interlocuteur unique, qui donne les mêmes informations aux deux, et un calendrier posé par écrit dès le départ évitent bien des tensions.
Côté impôt, la résidence principale est exonérée de plus-value. En cas de séparation ou de divorce, l’exonération suppose que l’un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente (F10864). Si la maison est vide depuis longtemps, voyez le notaire avant de fixer le calendrier.
Un locataire occupe le logement : vendre avec lui ou après son départ ?
Deux voies : vendre le logement occupé, bail en cours, ou attendre la fin du bail pour le vendre libre (service-public.gouv.fr, F35784).
Vendre avec le locataire. Un logement loué vide peut être mis en vente pendant le bail. Le locataire peut l’acheter, mais il n’est pas prioritaire : il n’a pas de droit de préemption, sauf situations particulières. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, aux mêmes conditions (F35784). Le plus souvent, l’acheteur est un investisseur, et son prix tient compte du loyer et de la durée de bail qui reste.
Vendre libre, après un congé pour vendre. En location vide, la lettre de congé mentionne le motif, « congé pour vendre », et doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail ; en meublé, au moins 3 mois avant (F35784). En location vide, ce congé vaut offre de vente : le locataire peut l’accepter pendant les 2 premiers mois du préavis, puis il a 2 mois pour signer, ou 4 mois s’il demande un prêt.
Important : trois situations bloquent ou retardent le congé. Le locataire protégé, selon son âge et ses ressources, à qui l’on ne peut pas donner congé, ou seulement sous conditions. Le logement acheté déjà loué moins de 3 ans avant la fin du bail en cours : le congé pour vendre n’est possible qu’à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction. Et le congé frauduleux, donné sans réelle intention de vendre : il peut être contesté, et le juge peut infliger jusqu’à 6 000 € d’amende pénale à un propriétaire particulier (F35784).
Choisir entre vente occupée et vente libre revient à faire un calcul : le prix espéré dans chaque cas, le délai, et les loyers encaissés d’ici là.
Un parent sous tutelle, sous curatelle ou en EHPAD : qui signe ?
C’est souvent la situation la plus délicate, parce que la vente se mêle à une décision sur la vie d’un parent.
Sans mesure de protection, s’il peut décider, c’est lui qui vend. Vous pouvez l’aider, l’accompagner chez le notaire, organiser les visites ; il peut aussi donner procuration.
Sous tutelle, vendre un bien fait partie des actes pour lesquels le tuteur doit obtenir l’autorisation du juge des tutelles (service-public.gouv.fr, F2120). Aucun engagement ne se prend avant cette autorisation.
Sous curatelle, votre parent vend lui-même, avec l’assistance de son curateur, nécessaire pour vendre un bien immobilier (service-public.gouv.fr, F2094).
Sans mesure de protection, mais s’il ne peut plus décider, personne ne peut vendre à sa place sans cadre juridique. C’est un sujet à ouvrir avec le notaire et, si besoin, avec le juge.
Côté impôt, un parent entré en établissement pour personnes âgées peut, sous conditions de ressources, être exonéré de plus-value sur la vente de son ancienne résidence principale, à condition qu’elle soit vendue dans les 2 ans suivant son entrée et qu’elle n’ait été ni louée ni prêtée entre-temps, sauf à son conjoint (F10864). Notez ce délai de 2 ans dès l’entrée en établissement.
Usufruit, nue-propriété, viager : comment vendre une propriété partagée en droits ?
Le démembrement. Quand un usufruitier (qui habite la maison ou en touche les loyers) et un ou plusieurs nus-propriétaires se partagent la propriété, chacun peut céder son propre droit. Mais vendre la pleine propriété demande l’accord des deux côtés (service-public.gouv.fr, F934), et le prix se répartit selon la valeur de chaque droit. Le cas se rencontre souvent après un décès, quand le conjoint survivant garde l’usufruit et que les enfants reçoivent la nue-propriété.
Le viager. L’acheteur verse au vendeur une rente à vie, parfois avec une somme payée comptant à la signature, le bouquet (service-public.gouv.fr, F2762). En viager occupé, le vendeur reste chez lui jusqu’à son décès ; en viager libre, l’acheteur dispose du logement tout de suite. La rente dépend de l’âge du vendeur, de la valeur de la maison et du bouquet. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent l’acte, la vente n’est pas valable. Le viager répond à un besoin précis : celui d’un propriétaire âgé qui veut rester chez lui avec un revenu en plus.
Longère à rénover, maison atypique : est-ce plus difficile à vendre ?
Certaines maisons n’ont pas de situation juridique compliquée, mais une nature qui l’est : une longère restée dans son jus, une maison de bourg qui demande des travaux lourds, une grange en partie aménagée, une maison à la distribution inhabituelle. Le travail consiste alors à trouver le bon public (acheteurs prêts à rénover, artisans, voisins qui veulent s’agrandir) et à réunir les documents qui rassurent : diagnostics, factures de travaux, règles d’urbanisme qui s’appliquent au terrain. Pour ces biens, voyez nos conseils pour vendre un logement atypique.
Ce type de maison et ces situations se croisent souvent : c’est fréquemment dans une succession qu’on découvre une longère inoccupée depuis des années, ou une maison de bourg qu’aucun des enfants ne veut reprendre.
Ce qu’on observe autour de Grandvilliers et de Breteuil. Sur le plateau, entre Beauvais et Amiens, la plupart des ventes portent sur des maisons : maisons de bourg, longères, pavillons avec terrain. D’après les ventes notariées (DVF), le prix médian tourne autour de 1 600 € le m² pour une maison à Grandvilliers (28 ventes en 2025) et de 1 880 € à Breteuil (35 ventes) (DVF). Ce qui pèse dans ces ventes délicates, c’est le temps qui passe avant la mise en vente : une maison vide continue de coûter taxe foncière, assurance, chauffage pour éviter l’humidité, entretien du jardin. Les dossiers qui avancent sont ceux où quelqu’un a dressé, dès le début, la liste des signataires et des pièces qui manquent.
Qui signe, et que préparer : le tableau
| Votre situation | Qui signe | À obtenir avant la vente | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Héritier unique | L’héritier | Attestation de propriété immobilière par le notaire | Vendre vaut acceptation de la succession |
| Plusieurs héritiers | Tous, ensemble | Attestation, accord de chacun sur le prix et le mandat | Un refus bloque, sauf recours au tribunal |
| Maison achetée à plusieurs | Tous les indivisaires | Estimation commune, accord écrit | Voie des 2/3 par le tribunal ; priorité de 1 mois sur une part cédée |
| Séparation ou divorce | Les deux ex-conjoints (bien commun ou indivis) | Accord sur la vente, le rachat ou la soulte, et un calendrier | Exonération : un ex-conjoint occupe le logement jusqu’à la mise en vente |
| Logement loué vide | Le propriétaire | Choix entre vente occupée et congé pour vendre | Congé au moins 6 mois avant la fin du bail ; offre au locataire |
| Logement loué meublé | Le propriétaire | Même choix | Congé au moins 3 mois avant la fin du bail |
| Parent sous tutelle | Le tuteur | Autorisation du juge des tutelles | Rien de signé avant l’autorisation |
| Parent sous curatelle | Le parent, assisté du curateur | Assistance du curateur | Les deux signent |
| Usufruit et nue-propriété | Usufruitier et nu-propriétaire | Accord des deux, répartition du prix | Chacun peut céder son seul droit |
| Viager | Le vendeur | Bouquet et rente fixés avec le notaire | Vente non valable si décès dans les 20 jours |
Par quoi commencer, selon votre cas ?
Vous venez d’hériter : prenez rendez-vous chez le notaire chargé de la succession, demandez où en est l’attestation de propriété, et faites estimer la maison avant la déclaration.
Vous êtes plusieurs propriétaires : réunissez tout le monde, physiquement ou à distance, autour d’une seule estimation écrite. Notez qui est d’accord, qui hésite, et pourquoi.
Vous vous séparez : mettez par écrit qui occupe la maison, qui paie quoi jusqu’à la vente, et comment vous déciderez d’une offre.
Le logement est loué : relisez la date de fin du bail et comptez à rebours 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) ; puis comparez vente occupée et vente libre.
Un parent est protégé ou en établissement : identifiez la mesure en place, le tuteur ou le curateur, et, pour l’impôt, la date d’entrée en établissement.
Une fois ce préalable réglé, la vente redevient une vente comme les autres : prix, préparation, visites, compromis, acte.
Ce que fait Jérôme Dornet Immobilier
Dans nos agences de Grandvilliers et de Breteuil, nous commençons par l’avis de valeur : une estimation écrite et argumentée de votre maison ou de votre appartement, la même remise à chaque propriétaire, qui sert souvent de base pour s’accorder. Nous faisons ensuite avec vous le point sur ce qui doit être réglé avant la mise en vente, et nous laissons au notaire ce qui relève de lui : succession, partage, autorisation du juge. Pendant la vente, chaque propriétaire peut suivre l’avancement depuis son espace propriétaire. Les décisions restent les vôtres, prises ensemble : le prix, l’offre, la date.
Aller plus loin
- Partez des signataires, pas de l’annonce. Ces ventes échouent rarement faute d’acheteur ; elles échouent faute d’accord ou de document.
- Chaque situation a son préalable : attestation de propriété, congé envoyé à temps, autorisation du juge, accord de l’usufruitier. Il se règle avant le mandat.
- Une estimation commune apaise beaucoup de désaccords. Quand on vend à plusieurs, on se dispute plus souvent sur le prix que sur le principe.
Premier geste : sur une feuille, écrivez le nom de chaque personne qui doit signer et, en face, ce dont elle a besoin pour dire oui. Vous saurez par où commencer.
Questions fréquentes
Peut-on vendre la maison avant que la succession soit terminée ?
Oui, dès que le notaire a établi l’attestation de propriété immobilière et que tous les héritiers sont d’accord. Attention : vendre un bien de la succession revient à l’accepter.
Un seul héritier peut-il empêcher la vente ?
À l’amiable, oui, puisque l’unanimité est requise. Mais les héritiers qui détiennent au moins les 2/3 des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente, sauf exceptions (démembrement, mesure de protection).
Peut-on vendre une maison louée sans donner congé au locataire ?
Oui. Elle se vend occupée, et le bail continue avec l’acheteur aux mêmes conditions.
Combien de temps à l’avance faut-il donner congé pour vendre ?
Au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, au moins 3 mois pour une location meublée.
Le juge doit-il donner son accord pour vendre la maison d’un parent sous tutelle ?
Oui : le tuteur doit obtenir l’autorisation du juge des tutelles. Sous curatelle, le parent vend lui-même, assisté de son curateur.
Après un divorce, paie-t-on un impôt sur la plus-value de l’ancienne maison familiale ?
Non, si elle reste exonérée comme résidence principale : il faut que l’un des ex-conjoints l’ait occupée jusqu’à la mise en vente. Sinon, le notaire calcule l’impôt éventuel.
Sources
- Le recours à un notaire est-il obligatoire dans le cadre d’une succession ? — service-public.gouv.fr, F1295
- Accepter ou renoncer à la succession (option successorale) — service-public.gouv.fr, F1199
- Succession : indivision entre les héritiers — service-public.gouv.fr, F1296
- Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? — service-public.gouv.fr, F36328
- Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? — service-public.gouv.fr, F35784
- Tutelle d’un majeur — service-public.gouv.fr, F2120
- Curatelle d’une personne majeure — service-public.gouv.fr, F2094
- En quoi consiste l’usufruit ? — service-public.gouv.fr, F934
- Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? — service-public.gouv.fr, F2762
- Plus-value immobilière : exonérations et calcul — service-public.gouv.fr, F10864
- Demandes de valeurs foncières (ventes notariées) — app.dvf.etalab.gouv.fr
Cet article donne des repères généraux. Succession, partage, mesure de protection et fiscalité se voient avec votre notaire : lui seul peut trancher votre cas.
Jérôme Dornet, directeur de l’agence — Jérôme Dornet Immobilier, Grandvilliers
Directeur de Jérôme Dornet Immobilier, Jérôme accompagne depuis près de vingt ans les propriétaires de Grandvilliers, de Breteuil et des villages alentour dans la vente de leur maison ou de leur appartement.
Vous devez vendre à Grandvilliers, à Breteuil ou dans un village voisin, dans une situation qui vous dépasse un peu ? Nous commençons par une estimation que chacun peut lire, et par la liste de ce qui doit être réglé avant toute annonce.
